Según la encuesta realizada por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), en Barcelona todavía existe un 5,8% de los alquileres con renta antigua, es decir, con contratos indefinidos.
Son “contratos de renta antigua” aquellos a los que es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964. Aquella ley marcó un hito que todavía hoy trae de cabeza a arrendadores y propietarios: la prórroga forzosa del arrendamiento para el arrendador. En base a esta previsión legal, el inquilino podía (y aún puede a día de hoy) prorrogar el arrendamiento sin posibilidad de oposición (salvo excepciones). Además de esta circunstancia, la LAU 1964 también establece unas condiciones muy favorables para los inquilinos, como la congelación de las rentas a niveles muy bajos y la permanencia indefinida en el piso, dificultando así su disponibilidad en el mercado de alquiler. En definitiva, la baja renta abonada por el arrendatario, la duración indefinida vinculada a la vida de éste y la posibilidad de prorrogarse en determinados miembros del núcleo familiar conservando las condiciones originales del contrato (renta y prórroga), hacen imposible rentabilizar la vivienda. Es más, no es solo que el inmueble no genere frutos, sino que en muchas ocasiones le cuesta dinero al propietario, que ve imposible actualizar la renta a un valor que siquiera se acerque al de mercado.
Desde aquella ley, de aplicación aún hoy para aquellos contratos firmados bajo la vigencia de la misma, han pasado casi sesenta años, en un sector, el inmobiliario, que se moderniza a ritmo exponencial junto a la sociedad. Por ello, el problema se ha agravado en los últimos años debido a la escasez de viviendas disponibles para alquilar y al aumento de la demanda. Los propietarios de pisos de renta antigua se han visto incentivados a recuperar sus propiedades para ponerlas en el mercado libre, ya que los ingresos obtenidos a través de estos alquileres son considerablemente bajos en comparación con los precios actuales del mercado.
No obstante, para poder resolver el contrato, existen ciertas excepciones a la referida prórroga forzosa (art. 62 LAU 1964): (i) cuando el arrendador necesite para sí o sus familiares la vivienda; (ii) cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca; (iii) cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, –indicio de que no es la residencia habitual del inquilino-; (iv) cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable a sus necesidades; (v) cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición un derecho real de disfrute de una vivienda desocupada de análogas características.
También son motivos que permiten la resolución del contrato que el inquilino subarriende el piso sin mediar consentimiento; que la cesión o subrogación no se haya efectuado respetando el preaviso y notificación; si se produjese el impago de las rentas; o por el impago de los gastos asimilados y equiparados a la renta (como el IBI), debidamente notificados y justificados.
No obstante, cualquiera de estos motivos de resolución de contrato deberá ser debidamente acreditado y probado. Los detectives privados, en su condición de profesionales legalmente habilitados para la obtención de pruebas conforme a la Ley 5/2014, de 4 de abril, de Seguridad Privada, se tornan en herramienta indispensable para una correcta y legal recopilación de pruebas. Mediante la ratificación de sus informes, el propietario de la vivienda podrá demostrar la concurrencia de alguna de las causas de rescisión, y recuperar así la posesión del inmueble con el fin de introducirlo de nuevo en el mercado del alquiler y rentabilizarlo de acuerdo con la situación actual del mercado.
Así, las actuaciones de estos profesionales estarán dirigidas a averiguar la situación real de los inmuebles y sus inquilinos, por si ésta es conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamientos, o ha habido algún hecho que pueda suponer su modificación o extinción. Concretamente, sus informes estarán dirigidos a demostrar:
- El no uso de la vivienda
- La duplicidad de domicilios
- Los subarriendos inconsentidos
- La localización de inquilinos
- El cambio de actividad
- La comprobación de fallecimientos
- Ingresos en residencias geriátricas
- El alquiler en plataformas de pisos turísticos
- La comprobación de situación de precariedad/vulnerabilidad
- Verificación de situación patrimonial
- La identificación de los ocupantes
- Etc.
El 9 de mayo de 1985, con la entrada en vigor del Decreto Boyer (Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica), la situación cambió y los propietarios arrendadores de viviendas y locales ya podían alquilar sus inmuebles con total libertad, sin tener que estar sometidos a una duración indefinida de los contratos causada por las sucesivas prórrogas en el tiempo hasta agotar las subrogaciones legales por fallecimiento del inquilino. La prórroga forzosa de los contratos quedaba de este modo suprimida.
¿Tiene usted algún caso en el que tenga dudas de que exista alguna posible infracción a la Ley de Arrendamientos Urbanos por incumplimiento de obligaciones? ¿Desearía poder resolver el contrato?
No lo dude. Busque asesoramiento legal y, si lo necesita, póngase en contacto con NEXXUS Investigación e Inteligencia para obtener las pruebas que necesita para defender sus derechos.
